Изготвяме по 8000 оценки годишно. Стойността на един актив не е равна на неговата цена, коментира Ценка Божилова, управител на “Адванс Адрес Експертни оценки”. Според нея етичните стандарти в тази професия са пряко свързани с отговорността, която оценителите носят пред обществото и пред възложителите, които се осланят на техните професионални съвети.

Ценка Божилова е икономист по образование. От май 2009 година е управител на на “Адванс Адрес Експертни оценки”. Притежава сертификати за оценка на недвижими имоти, машини и съоръжения, търговски предприятия и вземания и земеделски земи и трайни насаждения. Членува в Камарата на независимите оценители и е член на УС на Камарата на професионалните оценители. От 2014 г. член на RICS с профил Оценяване.

Г-жо Божилова, разкажете повече за компанията и за необходимостта от експертни оценки?

Адванс Адрес Експертни Оценки е част е от най-големия холдинг в сферата на недвижимите имоти у нас /AG Capital/, в който възниква като естествена необходимост да се затвори цикъла от експертни консултантски услуги, свързани с имотите. Днес тя е сред най-големите оценителски компании в страната и изготвя оценки на всякакви видове активи, не само на имоти.

Какво всъщност са експертните оценки и кога по-точно възниква необходимост от тях? Оценителят изготвя становище за стойността на всеки актив, който може да бъде оценен в пари, за конкретната цел, в конкретното време, за конкретния възложител и в писмен вид. В пари може да бъде оценено почти всичко: сгради, терени, отделни машини или поточни линии; бизнес на дадена стопанска единица, търговски марки, дори репутацията на даден експерт. Целите за изготвяне на оценки могат да бъдат различни, но най-често са: сделки за покупко-продажби, сливане или разделяне на предприятия, банково кредитиране, при което се учредяват залог или ипотека, заверка на годишни счетоводни отчети; данъчни цели, апортни вноски, съдебни спорове и много други. Оценката може да бъде изготвена към настоящия момент, но може да касае и минал период (често при оценките за данъчни цели).

Кой може да поиска експертна оценка?

Възложител на оценката може да бъде всеки: от физическо лице за собствени нужди до голям холдинг за целите на годишното приключване или сливане на бизнеса с друго предприятие. Оценката трябва да е в писмена форма, подписана от специалист със съответна правоспособност, притежаващ валиден сертификат от Камарата на независимите оценители и вписан в Регистъра на Камарата.

Експерт-оценителите притежават индивидуални лицензи за предмета на оценка, който те могат да оценяват – недвижими имоти, търговски предприятия, земеделски земи, машини и съоръжения, права върху интелектуална собственост и други, подробно изброени в Закона за независимите оценители. Оценката се изготвя във вид на доклад - устното становище не е оценка.

Има ли разлика между цена и стойност на даден актив? Много често тези понятия се бъркат и се приемат за синоними, а те не са такива. Цената е факт – тя е нещо, което вече се е случило: купили сме стоката от магазина или борсата, имота – чрез агенция за недвижими имоти или директно и пр. Стойността е становището на оценителя относно това за колко даден актив би сменил собственика си при определени обстоятелства, във връзка с което Международните оценителски стандарти определят и базата, на която следва да се извежда стойността: пазарна, справедлива или инвестиционна. И докато цената като факт е само една, стойността може да бъде различна в зависимост от това дали сделката ще се сключва при пазарни условия, или страните, които ще сключат сделката има някакъв специален интерес и за тях даденият актив има „по-специална“ стойност.

За да се изведе предложението за стойност на даден актив оценителите прилагат определена методология, базирана на Международните оценителски стандарти, по които българските оценители работят от 1.1.2014 година. Разбира се, за определена категория имоти или сделки може да се приложи и друга методология, основана върху вътрешното ни законодателство: при оценки на държавни или общински имоти, при оценки за данъчни дели и пр.

Как се развива този бизнес по света и у нас?

Оценителският бизнес в България се развива от началото на 90-те години на миналия век, но в развитите държави той е с далеч по-дълга история. Например, Кралският институт на сертифицираните експерти в областта на недвижимите имоти (RICS) съществува от 1886 година. Освен от Великобритания, той отдавна включва членове и от цял свят, в резултат на което се е превърнал в най-авторитетната международна организация от този вид. Подобно обединение на оценителите съществува и в Европа, в Америка и в др. региони.

В България от 2009 година съществуват две професионални организации на оценителите: Камарата на независимите оценители, създадена по силата на Закона за независимите оценители, и Камарата на професионалните оценители, създадена като сдружение с идеална цел и обединяваща в състава си най-големите фирми, извършващи оценителска дейност в България с над 75% дял в изготвяните оценки за различни цели. От средата на 2014 година в България има създадена и неформална група на членовете на Кралският институт на сертифицираните експерти в областта на недвижимите имоти, като посланикът на RICS за страните от Югоизточна Европа и от България.

Професията „оценител“ търпи сериозно влияние за развитието си както по отношение на предизвикателствата, поставени от случващите се събития, като Световната икономическа криза от 2008 година, например, така и по отношение на развитието на технологиите и навлизането на нови инструментариуми в оценителската практика. Това е един много интересен бизнес, от който винаги ще има нужда и в който младите хора винаги ще намират работа, стига да им е интересно да се развиват, а не да следват остарели шаблони.

Какво е професионалното предизвикателството днес пред вас начело на най-голямата оценителска компания?

Предизвикателствата пред нашата компания и пред мен лично са свързани главно с две неща:
Професионално израстване и усвояване на най-новите неща в професията, паралелно с работата и срещите с представители на организации и фирми от чужбина, тъй като само с обмяната на опит и информация е възможно да се върви напред. Непрекъснатото повишаване на квалификацията на оценителите сега е най-важното условие за успех и тази посока нашата компания и аз лично сме силно ангажирани.

Втората посока е спазването на етичните стандарти и издигането им в норма на поведение, а не само подписване на декларации при подаване на различни заявления пред КНОБ. Етичните стандарти в нашата професия са пряко свързани с отговорността, която ние оценителите носим пред обществото и нашите възложители, които се осланят на нашите професионални съвети. Именно в тази посока е и предстоящият семинар, който Камарата на професионалните оценители организира с активното участие и финансовата подкрепа на Адванс Адрес Експертни Оценки. Нашето разбиране е, че конкуренцията на пазара на оценителски услуги не изключва етичното поведение на всички нас към нашите възложители и потребители, както и помежду ни, а напротив – то е задължително условие за успешното развитие на бранша.

Какво предстои на семинара?

Отчитайки значимостта на темата за професионалните етични правила в оценителския бизнес съвместно с Камарата на професионалните оценители решихме да организираме среща-дискусия. Поканили сме представили на всички големи оценителски компании, водещите банки, представители на одиторския бранш в лицето на ИДЕС.

Своя опит ще споделят колеги от Румъния със сериозен международен опит, които ще бъдат гост-лектори на тази професионална среща.

Вярваме, че всеки ще открие своите лични ползи от участието в тази среща и същевременно заедно ще се обединим около единни професионални ценности, които да следваме.